Đối với một nhà đầu tư cá nhân việc lựa chọn loại bất động sản để đầu tư rất quan trọng. Trong thị trường bất động sản hiện nay tại Việt Nam đang xoay quanh 9 loại bất động sản phổ biến: Đất nền, căn hộ chung cư, nhà phố, bất động sản nghỉ dưỡng, Shophouse, officetel, hoa viên nghĩa trang, phòng trọ cho thuê, kho bãi/nhà xưởng.

1. Đất nền

“Người thì đẻ thêm nhiều, đất ngày càng ít đi”, do đó đất nền là kênh đầu tư được giới đầu tư rất yêu thích. Trong các loại hình đất thì đất thổ cư lại rất giới hạn. Vì muốn chuyển đổi mục địch sử dụng đất sang đất ở phải đúng quy hoạch và có giới hạn diện tích được chuyển đổi theo chỉ tiêu sử dụng đất. Đặc biệt trong các khu đô thị đất thổ cư lại càng hiếm.

Ưu điểm của đầu tư đất nền:

• Quỹ đất ở không nhiều, ngày càng ít đi khi dân số tăng nhanh, tạo điều kiện cho giá đất ngày càng tăng.
• Nhu cầu sở hữu đất nền rất cao.
• Đất nền có cơ hội tăng giá 2-3 lần trong thời gian ngắn, là loại hình đầu tư tiềm năng nhất hiện nay.
• Trong thời kỳ trầm lắng của thị trường thì loại hình này vẫn ổn định, giữ giá.
• Nếu đất đã có sổ vẫn được ngân hàng cho vay 60-70% giá thẩm định.

Nhược điểm của đầu tư đất nền:

• Rủi ro về pháp lý khi các dự án chưa hoàn chỉnh pháp lý đã tiến hành bán cho nhà đầu tư.
• Nếu lô đất nằm vị trí không được đẹp, dân cư vắng vẻ thì nhà đầu tư phải chấp nhận chôn vốn lâu.
• Nếu đất bị dính quy hoạch sẽ bán không được hoặc không được giá.

2. Căn hộ chung cư

Trong các khu vực đô thị lớn như: TPHCM, Hà Nội đất nền trở nên rất khan hiếm thì căn hộ chung cư là kênh đầu tư phổ biến. Với sự cạnh tranh giữa các chủ đầu tư mà thị trường hình thành nhiều phân khúc với quy mô, tiện ích, giá thành khác nhau giúp cho nhà đầu tư có nhiều sự lựa chọn. Trong tương lai, tại các TP lớn xu hướng đầu tư căn hộ chung cư sẽ dẫn dắt thị trường.

Ưu điểm của căn hộ chung cư:

•  Thanh toán theo nhiều đợt, có ngân hàng hỗ trợ vay nên phù hợp với nhiều đối tượng khách đầu tư.
• Nhà đầu tư có thể mua đi bán lại hợp đồng trong suốt quá trình thi công, tính thanh khoản khá cao.
• Nhu cầu mua ở hoặc thuê cao tại các thành phố lớn. Nhà đầu tư có thể bán lại hoặc giữ lại cho thuê thu dòng tiền.

Nhược điểm của căn hộ chung cư:

• Quá trình thực hiện dự án đòi hỏi trình độ chủ đầu tư, đơn vị thiết kế, nhà thầu thi công, quản lý giám sát,…rất cao. Nếu dự án bị vấn đề thì ảnh hưởng trực tiếp đến nhà đầu tư cá nhân.
• Giá bán một số dự án bị thổi phồng so với gá trị thực tế.
• Sản phẩm nhiều, bị cạnh tranh khi bán lại/cho thuê.

3. Nhà phố

Nhà lẻ là một loại hình bất động sản phổ biến. Sản phẩm nhà phố khá ít, thường chỉ xuất hiện khi có chủ nhà muốn bán nhà dời đi nơi khác. Những sản phẩm loại này rất đa dạng về vị trí, giá cả nên đòi hỏi nhà đầu tư phải hiểu thị trường, nhạy bén mới đầu tư được sản phẩm tốt. Thông thường nhà đầu tư loại hình này thường đi theo hướng mua – sửa – bán để gia tăng giá trị căn nhà, bán được giá cao hơn. Đầu tư nhà phố cũng có ưu điểm và nhược điểm riêng:

Ưu điểm của đầu tư nhà phố:

• Nhà phố là tài sản hiện hữu có thể sử dụng ngay vào nhiều mục đích: khai thác cho thuê, để ở, hoặc bán lại khi được giá.
• Tính pháp lý nhà phố dễ dàng kiểm tra, an toàn khi đầu tư.
• Nhà phố trong các khu đô thị có tính thanh khoản cao vì nhu cầu cao.
• Tốc độ tăng giá tốt, ít bị ảnh hưởng giảm giá khi thị trường tụt dốc.

Nhược điểm đầu tư nhà phố:

• Vốn đầu tư cao. Nhà phố giá trị cao và công chứng xong phải thanh toán 100% nên cần nguồn vốn lớn.
• Vị trí, chất lượng, giá cả nhà phố rất khác nhau. Đòi hỏi nhà đầu tư phải có kinh nghiệm định giá, thương lượng tốt để mua được giá tốt.
• Nhà phố không được quản lý bỡi ban quản lý như chung cư, nên hàng xóm xung quanh cũng ảnh hưởng đến giá trị căn nhà.

4. Bất động sản nghỉ dưỡng:

Bất động sản nghỉ dưỡng là những sản phẩm phục vụ cho nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng của du khách. Những sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng có thể kể đến là: biệt thự biển, condotel, farmstay, homestay. Trên thị trường hiện nay các chủ đầu tư lớn như Vingroup, sungroup, novaland,…chủ yếu phát triển 2 dòng sản phẩm biệt thự biển và condotel đây cũng là một loại hình bất động sản cho nhà đầu tư cá nhân.

Ưu điểm của bất động sản nghỉ dưỡng:

• Đây là loại hình bất động sản khai thác dòng tiền, những dự án khai thác tốt có thể mang lại dòng tiền cho nhà đầu tư 8%-12%/năm.
• Sở hữu bất động sản nghỉ dưỡng không những là kênh đầu tư mà còn thể hiện phong cách sống của chủ sở hữu. Chủ nhân được sử dụng để nghỉ dưỡng một vài tuần, thời gian còn lại sẽ giao lại cho đơn vị vận hành cho thuê.
• Bất động sản nghỉ dưỡng nằm ở vị trí đắc địa, hiếm có như view biển, view hồ nên kỳ vọng lâu dài giá trị sẽ tăng lên.

Nhược điểm của bất động sản nghỉ dưỡng:

• Khó khăn về pháp lý vì các sản phẩm condotel hiện tại vẫn chưa được cấp sổ hồng.
• Thời hạn sở hữu: tối đa 50 năm.
• Lợi nhuận khai thác phụ thuộc hoàn toàn vào thị trường du lịch & năng lực của đơn vị vận hành.
• Khi chủ đầu tư không trả lợi nhuận như cam kết, nhà đầu tư khó đòi được quyền lợi.
• Tính thanh khoản của loại hình này thấp vì: đối tượng mua dòng sản phẩm này ít, thời hạn sử dụng giới hạn, không có sổ hồng (condotel).

5. Shophouse

Shophouse ban đầu được dùng cho các căn shop tại tầng trệt của các tòa nhà chung cư. Hiện nay từ shophoue được sử dụng khá phổ biến ở các dự án khu đô thị, những khu phố nào có khả năng khai thác thương mại cao, các chủ đầu tư thường định vị những bất động sản này là shophouse để bán với giá trị cao hơn. Vậy chúng ta có thể hiểu đơn giản shophouse là những bất động sản có tầng trệt có thể mở cửa hàng kinh doanh được.

Ưu điểm của Shophouse:

• Nguồn cung khan hiếm.
• Khả năng khai thác cho thuê cao vì người kinh doanh sẽ khai thác nguồn khách hàng sẵn có tại khu chung cư hoặc khu đô thị.

Nhược điểm của Shophouse:

• Thời hạn sở hữu shophouse (chung cư) dưới 50 năm.
• Thời gian 1-2 năm đầu của khu chung cư/ khu đô thị đưa vào vận hành dân về còn ít nên khả năng khai thác shophouse kém.
• Giá shophouse thường được chủ đầu tư đẩy lên cao.

6. Officetel

Officetel thường được dịch là Căn hộ văn phòng, nhưng thật ra officetel là sản phẩm kết hợp giữa Office và Hotel (khách sạn) vì Officetel cho phép được ở nhưng chỉ là lưu trú (không được cấp hộ khẩu). Sản phẩm này khá hấp dẫn nhà đầu tư bỡi vì có thể sử dụng vào nhiều mục đích hơn.

Ưu điểm của Officetel

• Sử dụng được cho mục đích ở (tạm trú) và mục đích mở văn phòng công ty (cho phép đăng ký địa chỉ kinh doanh).
• Diện tích nhỏ từ 25-50m2 nên tổng giá bán thấp, phù hợp với nhiều đối tượng mua.
• Giá thấp hơn nhưng vẫn sử dụng được tiện ích của căn hộ.
• Khả năng cho thuê tốt, được giá hơn căn hộ thông thường.

Nhược điểm của Officetel:

• Thời hạn sở hữu tối đa 50 năm.
• Chưa có bất kỳ căn officetel nào được cấp sổ.
• Phí quản lý vận hành căn hộ Officetel cao hơn căn hộ thông thường.

7. Hoa viên nghĩa trang

Phong tục thờ cúng ông bà tổ tiên là truyền thống của người Việt. Nơi chôn cất của ông bà luôn được lựa chọn rất kỹ. Hoa viên nghĩa trang là phiên bản nâng cấp của nghĩa trang. Ở đây được gia tăng thêm các tiện ích như cảnh quan, nhà mai táng, dịch vụ chăm sóc,…Loại hình đầu tư vào hoa viên nghĩa trang đã phổ biến ở các nước phát triển trên thế giới. Tại Việt Nam, loại hình này mới xuất hiện thu hút khách hàng tại 2 thành phố lớn là TpHCM và Hà Nội.

Ưu điểm của Hoa viên nghĩa trang:

• Đây là thị trường ngách, ít bị biến động bỡi chu kỳ bất động sản.
• Nguồn cung ít.
• Vốn đầu tư ít.
• Nhu cầu chôn cất luôn có.

Nhược điểm của Hoa viên nghĩa trang:

• Tâm lý ngần ngại khi đầu tư bất động sản mang yếu tố tâm linh.
• Dòng sản phẩm mới, chưa tin vào lợi nhuận sẽ mang lại.
• Nhà đầu tư rất khó tự bán lại mà phụ thuộc hoàn toàn vào chủ đầu tư/ đơn vị quản lý nghĩa trang.

8. Phòng trọ cho thuê

Nhu cầu phòng trọ tại các thành phố lớn hoặc gần các khu công nghiệp rất cao nên nếu ai sở hữu được nhà trọ cho thuê thì đây là một kênh sinh lợi tuyệt vời và ổn định.

Ưu điểm của đầu tư phòng trọ cho thuê:

•  Nhu cầu lớn tại các TP lớn như HCM và Hà Nội. Nhu cầu ở là thiết yếu nên ít biến động bỡi thị trường.
• Doanh thu ổn định hàng tháng.
• Ngoài doanh thu cho thuê hàng tháng thì giá trị đất ngày càng tăng, kết hợp cả hai sẽ mang lại lợi nhuận đầu tư rất tôt.

Nhược điểm của đầu tư phòng trọ cho thuê:

•  Tốn thời gian, tốn công để quản lý.
• An ninh phức tạp, khó kiểm soát được khách thuê, có thể xảy ra tệ nạn.
• Tốn chi phí phát sinh: bảo trì hỏng hóc, thuế đóng cho nhà nước, chi phí tìm kiếm khách thuê.

9. Kho bãi/ Nhà xưởng cho thuê

Nhiều công ty sản xuất hoặc thương mại cần mặt bằng để làm nhà xưởng hoặc làm nơi tập kết hàng hóa, kho chứa vật tư. Đầu tư kho bãi hoặc xây nhà xưởng đề cho thuê là một thị trường ngách khá tốt hiện nay.

Ưu điểm của đầu tư kho bãi/nhà xưởng cho thuê:

• Chi phí đầu tư vào cơ sở vật chất không nhiều.
• Người thuê thường ký hợp đồng dài hạn nên không tốn công quản lý, không tốn nhiều chi phí tìm khách thuê.
• Thu tiền cho thuê hàng tháng, kết hợp giá trị đất tăng theo thời gian mang về lợi nhuận đầu tư tốt.

Nhược điểm của đầu tư kho bãi/nhà xưởng cho thuê:   

• Nguồn vốn lớn & dài hạn.
• Khó tìm được quỹ đất vì phải phù hợp với quy hoạch và gần nơi có nhu cầu thuê.

Trên đây là 9 loại hình bất động sản cho nhà đầu tư cá nhân có thể xem xét tham gia. Mỗi loại bất động sản có ưu và nhược điểm riêng nên tùy vào năng lực tài chính, khẩu vị của nhà đầu tư mà quyết định đầu tư vào loại hình nào cho phù hợp. Trong các bài viết tiếp theo sẽ chia sẻ thêm kinh nghiệm đầu tư một số loại bất động sản cụ thể.